卖房也需谨慎 豪车男空手“套”二手房30套(2)

　　未通知业主已过户

　　从那时候一直到今年2月，中介打给文先生一家的电话没停过，来看房的也是一拨又一拨，但没有一个买成。因为按照全家的意思，两套房要卖一起卖，这样就不用卖一套等一套，不用受搬家租房的苦。

　　今年2月，×联地产经理小黄带着刘某初来了，一同来的还有刘某初的一名助手。“我没看到他（刘某初）开的什么车，从打扮上也看不出他多有钱。”文先生说，“跟别人有点不一样的是，作为主要买房的人，刘某初却不怎么看房，总低着头好像在想事情，几个人绕着两套房草草地转了一圈就走了。”

　　3月3日，×联地产的小黄给文先生打来电话，说有人决定买下他的房子，而且两套一起买。文先生听了很高兴，问对方什么来头。小黄说，买房的就是上个月看房的刘某初，他是大老板，开了间公司准备上市，但因为资产不够，准备买20多套房当资产。"去年已经买了十几套房，款都付了，就差几套了’，那个×联的小黄跟我这么说。”文先生告诉记者。

　　3月4日，刘某初、文先生岳父和中介公司三方签了房屋买卖合同。刘某初付了10万元定金。

　　3月5日，三方到南山海岸城公证处委托公证，在场多了个人，叫张某伟，听说来自担保公司，中介小黄说是刘某初带来的，赎楼、办理房产抵押都可以交给他。文先生的岳父当时表示，那两套房一套已经还完贷，另一套只差8万元，赎楼他们自己去赎。

　　听了此话，张某伟表示，个人赎楼时间长，至少要等一个半月，而张某伟认识人，两三天就能搞掂。为了快点收到卖房款，文先生的岳父答应了对方。但对方紧接着又要一套房子的房产证和另一套房子的按揭合同。遭到文先生拒绝，钱都没给怎么就想要这些。×联的小黄这时说，这种公司贷款向银行申请前要先拿了相关资料过户，再等2个月，才能去银行办抵押贷款。张某伟又说，如果不照办，收房款会很麻烦。在文先生岳父的要求下，对方在收条上盖上了×联地产的公章，拿走了房产证和按揭合同。三方约定：过户时要叫上业主；4月30日前交20%的首期款。

　　3月24日和4月4日，赵家分别收到了两套房的首期款，合计56.8万元。但4月2日，赵女士留了个心眼，去宝安国土局一查，两套房竟分别于3月7日和22日被过户给了三润公司，而且前一套房已经抵押给了一个叫连某生的人，抵押价为120万元。

　　×联地产的小黄接到赵女士的电话后，先称不知情要问问看，问完后，他告诉赵女士，公司贷款要先过户，才能去银行办抵押款。银行贷款承诺书在办，抵押的钱银行还没放出来，要再等。而另一套房抵押给私人的事他称不清楚。

　　在赵家的催促下，4月11日晚，买卖双方又签了补充协议，买方承诺2012年6月30日前给承诺书，7月30日前付清尾款。

　　多名业主发觉有鬼

　　7月9日，有多名业主聚集在×联一家分店，称要见刘某初。当晚，一众业主跟刘某初的堂弟刘某示和张某伟一起等刘某初，到11时人还没来，大部分人回了家。只有一名业主郭先生跟刘某初约在了罗湖见面。刘某初说他在外地买地开矿，所以耽误了。

　　7月12日早上，×联地产小黄给文先生打电话，称刘某初被警方抓了。小黄说，他们中介公司也是受害者。

　　7月25日，文先生所住的房被受抵押人连某生申请罗湖法院查封。

　　中介对此意见不一

　　涉及刘某初案的地产中介至少有7家，但他们对此案看法不一。×联地产法务部经理孔磊在接受本报记者采访时，承认在监控上失责，将根据警方最终调查结果，追究业务经理责任，并为业主建立了50万元法律援助基金，尽管众业主指责其在刘某初案上赚得盆满钵满，案发后建基金只是作秀。孔磊说，他们原来就在做二手房交易流程再造，使其更具科学和安全性，案发后他们将加快“再造”进度。

　　而更多地产中介则认为，是买方钻了空子，拖付房款，买方指定担保公司，中介公司被排除在交易过程之外，实属无奈。世华地产负责法律事务的王先生向记者表示，这件事从头到尾就是一起普通交易，只是有没及时付清房款的问题，目前还看不出是诈骗。

　　专家看法

　　1.房产已被查封还能冻结吗？

　　答：如被查实诈骗可撤销后冻结

　　深圳市公安局相关负责人表示，对于涉嫌被诈骗的房产，该冻结的要冻结。那么已经被受抵押人申请法院查封的房产，比如文先生所住的房子，还能冻结吗？对此，深圳市律师协会房地产法律业务委员会副主任王劲松表示，如果房产已经被申请查封，业主可以向法院申请轮候查封，享受第二位的财产保全权利。但如果警方调查最终证实受抵押人与嫌疑人是一伙的话，原来的查封应该被撤销，这样业主的房产仍可被冻结。

　　2.怎样区别诈骗不诈骗？

　　答：看实力和手段

　　虽然有消息指警方已经查出刘某初有和张某伟勾结诈骗的嫌疑（详见本报昨日报道），但在消息确认前，一些人仍对嫌疑人刘某初的行为是否诈骗看法不一，对此王劲松认为，最根本的是看刘某初是否有购买这些房产的经济实力，如果经济实力不够仍通过非法手段聚敛房产，那么就该被认为是涉嫌诈骗。即使有经济实力，也要看其手段，如大量“购置”房产，却只支付定金或少量首期款，并且采取不接电话、人间蒸发等方式拒绝与卖方接触交付尾款，则也应该被认为是涉嫌诈骗。

　　有业主指出，刘某初当初买房的时候说其公司准备上市，因此要购置大量房产作资产补充，能否据此认为刘某初无诈骗主观性。王劲松认为，这也很好核实，既然是上市，那么应该请会计师事务所、投行等为其做前期辅导，如果都没有，则证明有诈骗嫌疑。

　　3.如何规范市场？

　　答：政府对市场监管存真空

　　二手房交易市场可以说乱象丛生，地产中介甚至可以不给合同给业主以逃避法律责任，足见其法律意识之淡薄。王劲松认为，地产中介比房地产开发商更难管，因为它门槛低、数量大，从业人员多、流动性大。

　　但这并不能推卸政府对地产中介的监管责任，至少有关部门或者房地产协会应该制定一个规范性的二手房交易合同文本和操作程序，强制地产中介执行，但这一块都没有。

　　4.市民应如何安全卖房？

　　答：认真审核合同

　　王劲松提醒业主，在卖房产的时候，首先要把握过户前收全款或95%的房款；委托授权范围不能过大，防止对方为所欲为；房屋买卖合同和担保合同应自行审核，防止被钻空子。必要时请专业律师代为审核。